日前，一度炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的明星張杰、謝娜夫婦買(mǎi)房“跳單”事件，有了最新進(jìn)展，法院一審判決認(rèn)定謝娜、張杰購(gòu)房不存在“跳單”行為。

目前通過(guò)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)，已經(jīng)成為二手房交易的主要形式。而房屋中介交易過(guò)程中的糾紛訴訟并不少見(jiàn)，買(mǎi)房人如何挑選更放心的房產(chǎn)中介提供服務(wù)？如果房產(chǎn)中介提供的服務(wù)損害了買(mǎi)房人利益該如何處理？本文將從法律層面對(duì)這些話題進(jìn)行詳細(xì)普法解讀。

【資料圖】

據(jù)媒體報(bào)道，4月4日，中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)公布了上海雅鑾房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“雅鑾公司”）與上海思和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中心（有限合伙）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“思和中心”）中介合同糾紛一審民事判決書(shū)。

該民事案件所涉事件即為此前廣受熱議的“房產(chǎn)中介爆料稱(chēng)謝娜、張杰購(gòu)買(mǎi)上海豪宅‘跳單’”事件。其中，原告雅鑾公司系房產(chǎn)中介方，被告思和中心曾是上海思南公館相關(guān)房屋的持有方。

原告雅鑾公司訴稱(chēng)，思和中心持有包括系爭(zhēng)房屋在內(nèi)的多套房產(chǎn)，思和中心與雅鑾公司之間達(dá)成非獨(dú)家委托代理銷(xiāo)售合意，同時(shí)期，思和中心與其他房產(chǎn)銷(xiāo)售或經(jīng)紀(jì)公司也達(dá)成類(lèi)似的合作。

2019年6月，雅鑾公司客戶經(jīng)理霍某安排并陪同張某、謝某及謝某母親等人兩次看房，意向買(mǎi)家表達(dá)了購(gòu)買(mǎi)意愿并表示不具備在滬購(gòu)房資格，擬考慮以公司名義購(gòu)房，霍某告知其可以注冊(cè)公司后購(gòu)買(mǎi)，但之后意向客戶表示不再購(gòu)買(mǎi)。

雅鑾公司獲知意向買(mǎi)家通過(guò)太平戴維斯公司以“重慶眉開(kāi)眼笑文化傳媒有限公司”的名義簽訂網(wǎng)簽合同。雅鑾公司認(rèn)為太平戴維斯公司與眉開(kāi)眼笑公司簽訂居間協(xié)議時(shí)間在6個(gè)月的客戶信息有效保護(hù)期，思和中心未注意到保護(hù)期即向太平戴維斯公司支付酬金，構(gòu)成“跳單”。

法院審理認(rèn)為，在沒(méi)有相應(yīng)協(xié)議等證據(jù)證明的情況下，無(wú)法確認(rèn)雅鑾公司與謝某之間僅憑帶看房即成立了中介合同關(guān)系，更無(wú)法確認(rèn)謝某事先或事后知曉會(huì)承擔(dān)帶看房后另行委托其他中介的法律后果，謝某與思和中心之間沒(méi)有“跳單”共謀的行為。最終，法院一審裁定駁回原告的全部訴訟請(qǐng)求。

另外，此前雅鑾公司員工霍某在網(wǎng)上爆料，謝娜、張杰夫婦于2019年購(gòu)買(mǎi)上海豪宅“跳單”與房東成交，并公布了相關(guān)照片和聊天內(nèi)容。2022年2月8日，謝娜張杰方律師發(fā)表聲明，稱(chēng)霍某捏造事實(shí)，以及提及的“跳單”“威脅”等虛假信息已涉嫌造謠誹謗。

今年4月10日，上海市金山區(qū)人民法院向上海雅鑾房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、霍某等送達(dá)訴狀副本及開(kāi)庭傳票，原告方為謝娜、張杰，案由涉及名譽(yù)權(quán)糾紛。

法律上對(duì)于購(gòu)房“跳單”一般是如何認(rèn)定的？

“跳單”是一個(gè)房產(chǎn)中介行業(yè)術(shù)語(yǔ)，一般是指房屋居間合同中，委托人已經(jīng)與中介公司簽訂了相關(guān)協(xié)議，中介公司按照協(xié)議約定提供獨(dú)家資源信息，并提供促使買(mǎi)賣(mài)雙方見(jiàn)面洽談等促進(jìn)交易的服務(wù)，但買(mǎi)賣(mài)雙方或一方為了規(guī)避向中介公司支付中介費(fèi)等義務(wù)，跳過(guò)中介公司而私自簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的行為。

我國(guó)《民法典》第965規(guī)定，委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。該條對(duì)“跳單”行為予以規(guī)制，保障了中介人的合法權(quán)益，對(duì)違背契約精神的不誠(chéng)信行為進(jìn)行了否定評(píng)價(jià)。

中介人與委托人簽訂的中介合同，可以約定禁止“跳單”條款及相應(yīng)的違約責(zé)任；如果當(dāng)事人沒(méi)有約定的，可以考慮中介人提供服務(wù)的程度進(jìn)行具體判斷。

在司法實(shí)踐中，涉及“跳單”的房產(chǎn)中介糾紛也比較多，衡量買(mǎi)房人是否“跳單”違約的關(guān)鍵，在于買(mǎi)房人是否利用了中介公司提供的房源信息、機(jī)會(huì)等條件。如果買(mǎi)方并未利用該中介公司提供的信息、機(jī)會(huì)等條件，而是通過(guò)其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得同一房源信息，則買(mǎi)方有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立，而不構(gòu)成“跳單”違約行為。

如果買(mǎi)房人不能提供證據(jù)證明通過(guò)其他合理途徑獲取房源信息，尤其是案涉房屋系中介獨(dú)家房源時(shí)，則構(gòu)成“跳單”違約行為。但房產(chǎn)中介想索賠全額中介服務(wù)費(fèi)，法院一般不會(huì)支持，因?yàn)椤疤鴨巍奔m紛案例中，中介機(jī)構(gòu)所提供的服務(wù)僅在帶看房源階段，并未涉及后續(xù)的簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同、協(xié)助辦理交易過(guò)戶等事項(xiàng)，法院一般會(huì)根據(jù)中介提供的服務(wù)程度，結(jié)合房屋成交價(jià)酌定買(mǎi)房人支付一定的中介服務(wù)費(fèi)。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)交易金額巨大，手續(xù)復(fù)雜，交易風(fēng)險(xiǎn)較大，應(yīng)選擇正規(guī)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供居間服務(wù)。同時(shí)，在房屋買(mǎi)賣(mài)的履約過(guò)程中，合同各方均應(yīng)恪守誠(chéng)實(shí)信用原則，購(gòu)房者亦應(yīng)尊重房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的勞動(dòng)成果。

如果房產(chǎn)中介對(duì)交易中的稅費(fèi)作低價(jià)承諾未兌現(xiàn)怎么辦？

這類(lèi)糾紛在房屋中介交易中也比較常見(jiàn)，一些房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為了實(shí)現(xiàn)房源盡快成交故意少算稅費(fèi)，或是未經(jīng)認(rèn)真估算及專(zhuān)業(yè)知識(shí)的欠缺，向買(mǎi)房人提供了錯(cuò)誤的交易稅費(fèi)預(yù)估。

但作為專(zhuān)業(yè)從事房產(chǎn)交易的中介機(jī)構(gòu)，在提供居間服務(wù)時(shí)，負(fù)有如實(shí)報(bào)告和專(zhuān)業(yè)審查兩大義務(wù)。通常而言，繳納稅款是房屋買(mǎi)賣(mài)中對(duì)交易產(chǎn)生影響的重要事項(xiàng)之一，理應(yīng)由中介方根據(jù)政策法規(guī)以及房屋的實(shí)際情況給予當(dāng)事人一定的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，使當(dāng)事人對(duì)合同的履行后果有所預(yù)期。如果中介機(jī)構(gòu)未能履行如實(shí)報(bào)告和專(zhuān)業(yè)審查的義務(wù)，須承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

我國(guó)《民法典》第929條規(guī)定，有償?shù)奈泻贤?，因受托人的過(guò)錯(cuò)造成委托人損失的，委托人可以請(qǐng)求賠償損失。無(wú)償?shù)奈泻贤?，因受托人的故意或者重大過(guò)失造成委托人損失的，委托人可以請(qǐng)求賠償損失。

因此，中介公司在從事居間服務(wù)的過(guò)程中，應(yīng)認(rèn)真對(duì)待客戶咨詢(xún)，充分了解相關(guān)法律政策，審慎計(jì)算各項(xiàng)費(fèi)用，如實(shí)告知客戶，以免為企業(yè)增加訴訟風(fēng)險(xiǎn)，造成不必要的損失。

買(mǎi)房人在委托中介交易過(guò)程中應(yīng)如何“避坑”？

提前了解購(gòu)房政策。購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)照當(dāng)?shù)刭?gòu)房政策，查詢(xún)本人的購(gòu)房資格，尤其注意政府有關(guān)部門(mén)關(guān)于購(gòu)房政策調(diào)整后是否喪失購(gòu)房資格。如需住房貸款，請(qǐng)?zhí)崆安樵?xún)個(gè)人征信情況，咨詢(xún)銀行或公積金中心本人的商業(yè)或公積金貸款額度。避免合同簽訂后，個(gè)人無(wú)購(gòu)房資格或難于貸款而需要進(jìn)行違約賠償。

理性選擇房產(chǎn)中介。查看中介機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)證照是否齊全，是否在房管部門(mén)官網(wǎng)備案，有無(wú)被房管部門(mén)處罰的信息，另外，可通過(guò)國(guó)家企業(yè)信用公示系統(tǒng)查看是否有不良經(jīng)營(yíng)記錄。建議買(mǎi)房人擇優(yōu)選擇經(jīng)營(yíng)信用良好、專(zhuān)業(yè)程度高的中介機(jī)構(gòu)，了解該中介公司的服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量等情況，以確保自己能夠獲得滿意的服務(wù)和價(jià)格。

全面掌握房屋情況。比如查詢(xún)房屋權(quán)屬證的真?zhèn)渭靶畔?，避免遇到難以正常交易的問(wèn)題房源；查詢(xún)房產(chǎn)的建成年代、建筑結(jié)構(gòu)、房屋性質(zhì)等基本情況；注意核實(shí)產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣(mài)房人是否一致，所有權(quán)是否與人共享等。尤其重要的是，重點(diǎn)查看房屋是否存在抵押、設(shè)立居住權(quán)或查封登記，房屋需解除或注銷(xiāo)前述登記后方可正常交易。買(mǎi)房人盡量不要選擇有權(quán)屬爭(zhēng)議或處于暫不可交易狀態(tài)的房源，避免日后房財(cái)兩空、權(quán)益受侵害。

謹(jǐn)慎完成交易流程。簽訂規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的合同文本，對(duì)交易條款進(jìn)行仔細(xì)審查，對(duì)于不平等、不理解的條款要及時(shí)提出修改。切勿簽訂“陰陽(yáng)合同”，利用“陰陽(yáng)合同”來(lái)避稅等是一種違法行為，在給當(dāng)事人帶來(lái)非正當(dāng)利益的同時(shí)，也會(huì)給當(dāng)事人在合同履行中帶來(lái)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。盡量采用二手房轉(zhuǎn)移登記資金監(jiān)管服務(wù)，確保交易資金安全。

保留證據(jù)依法維權(quán)。買(mǎi)房人要注意保留合同、稅費(fèi)票據(jù)等交易憑證，如果在交易合同履行過(guò)程中，遇到權(quán)益受到侵害，及時(shí)尋求法律手段依法維護(hù)自身合法權(quán)益。

文/梁雅麗（北京市京都律師事務(wù)所高級(jí)合伙人律師）

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